El proceso de compra de vivienda - Una lectura obligada para los compradores de vivienda por primera vez

Vamos a empezar por el principio y a acompañarte desde la búsqueda de un agente inmobiliario hasta la celebración de tu primera noche en tu casa.

1. Encuentre un agente inmobiliario

Como estábamos comprando una casa en Oregón y no en California, Martha no podía ser nuestra agente inmobiliaria, pero no tuvimos ningún problema para encontrar a nuestro agente inmobiliario porque era uno de los compañeros de trabajo de Logan. Creo que es importante que sientas que tu agente inmobiliario está dispuesto a moverse al mismo ritmo que tú. Como compradores de vivienda por primera vez, necesitábamos un poco más de "ayuda" a lo largo del proceso. Nuestro agente de bienes raíces era grande y dispuesto a tomar el tiempo para explicar los formularios que estábamos firmando y asegurarse de que sabíamos qué pasos eran los siguientes en todo el proceso de compra de vivienda.

CONSEJO DE EXPERTOS DE MARTHA: No es mala idea "entrevistar" a un par de agentes para ver si es compatible trabajar con ellos. En lugar de limitarse a llamar a una propiedad, pregunte al agente inmobiliario si puede reunirse primero y hablar de las cosas. Pero, siempre digo que la mejor manera de elegir un agente inmobiliario es pedir referencias a sus amigos.

2. 2. Piense en lo que quiere en una casa (lo que debe tener frente a lo que le gustaría) y cuánto puede gastar.

Una de las cosas de las que hablamos la semana pasada fue el tema de "calcular cuánto puedes gastar", que puede ser complicado. Martha nos dio un gran consejo: empezar con el prestamista para ver cuánto se puede gastar. En nuestro caso, no queríamos gastar más en el pago de la hipoteca de lo que estábamos pagando en el alquiler. Sabíamos que íbamos a comprar una casa de segunda mano y que íbamos a invertir dinero en renovaciones. Decidimos con qué nos sentíamos cómodos y luego fuimos al prestamista para confirmar que podríamos obtener un préstamo por esa cantidad. Para ser totalmente sincero, yo tendría cuidado al preguntar a un prestamista cuánto le van a prestar. En muchos casos, esta cantidad puede ser más de lo que estás dispuesto a comprometerte o más de lo que estás acostumbrado a reservar para el pago de tu casa o del alquiler. Lo último que quieres hacer al comprar una casa es meterte en un lío.

Una vez que sepa cuánto está dispuesto a gastar, una de las cosas más útiles que puede hacer es empezar a hacer una lista de los artículos que necesita y los que desea.

CONSEJO DE LOS EXPERTOS: 1. Conoce lo que puedes gastar antes de empezar a buscar, de lo contrario sólo te decepcionarás por no poder permitirte esa casa llena de tus "deseos" y no de tus "necesidades". 2. Recuerda que la ubicación es muy importante para el futuro en cuanto a colegios, valor de reventa, comodidades. 3. Por último, siéntese y escriba en una lista las cosas de las que no puede prescindir, es decir, el número de habitaciones, los baños, el tamaño de la cocina, el tamaño del patio, si es de una o dos plantas, la piscina, el tipo de exterior, el estilo de la casa, el tipo de tejado, las escuelas, las tiendas cercanas, la distancia a la tienda de comestibles más cercana, por nombrar algunas cosas.

Martha, ¿cómo puede ayudar un agente inmobiliario en este paso?

- Un agente inmobiliario puede dirigirte a prestamistas cualificados que no pasarán por alto la verdad sólo para llegar a un acuerdo.

- Los agentes inmobiliarios son muy valiosos a lo largo de todo el proceso, y lo digo con toda sinceridad, especialmente en lo que respecta a la ubicación. Muchas casas maravillosas se encuentran ahora en zonas extremadamente malas de la ciudad que muy probablemente no mejorarán. Los agentes inmobiliarios que se preocupan, conocen su ciudad y se encargarán de ayudarle a no elegir una casa que será insegura o que no tendrá ningún valor de reventa en el futuro. No se nos permite discriminar de ninguna manera, pero también estamos obligados a dar nuestro máximo cuidado a nuestros clientes.

- Lista de éxitos, básicamente hay unos pocos elementos realmente grandes que importan a la gente: dormitorios, baños, ubicación de la cocina, piscina y patio. Lo que hacen los agentes inmobiliarios es ayudarte a priorizar y luego encontrarte esa casa en lugar de mirar todas las casas que no te sirven. No servirá de nada mirar casas de 2 dormitorios y 1 baño si necesitas 4 dormitorios y 3 baños.

3. Obtenga una carta de precalificación de un prestamista

Hablamos un poco sobre las cartas de precalificación la semana pasada en nuestro post sobre nuestra decisión de comprar una casa. Cuando empezamos a mirar casas, sabíamos que teníamos que conseguir una precalificación (también conocida como "precalificación" o "preaprobación") en algún momento, pero no estábamos seguros de cuándo. Cuando llamamos a Martha, ella nos dio la información más importante. Nuestro agente inmobiliario se hizo eco de los mismos sentimientos.

Martha, ¿es necesaria una carta de precalificación en este momento antes de empezar a visitar casas? Sí, de hecho, una pre-aprobación con la aprobación directa del asegurador es ahora casi un requisito para escribir una oferta.

CONSEJO DEL EXPERTO: Hoy en día no se puede hacer una oferta sin una carta de precalificación. De hecho, como agente inmobiliario, ni siquiera presentaré una oferta hasta que tenga una carta de precalificación y después de haber hablado con el prestamista para verificar la información, a menos que sea un prestamista que conozco.

4. Comience a visitar las casas con su agente inmobiliario

¡Comenzar a visitar las casas es la parte divertida! Hicimos muchas de nuestras "compras" en línea a través del programa de Notificación Instantánea de nuestro agente inmobiliario y pudimos ver las casas listadas en nuestra área. ¡No se olvide de mantener un ojo hacia fuera para los signos también! La casa que acabamos comprando era una por la que pasábamos casi todos los días y nos dimos cuenta cuando se puso el cartel de "se vende".

Martha, ¿hay algo que hagas con tus clientes antes de empezar a visitar las casas? Siempre les consigo una precalificación y los mantengo dentro de sus posibilidades. Doy un paso más y les pregunto con qué cuota mensual se sienten cómodos. El hecho de que uno pueda permitirse 300.000 dólares sobre el papel no significa que pueda hacerlo al mes con todos los demás gastos asociados a la propiedad de una vivienda. A menudo digo en broma "todavía quieres ir a Disneylandia de vez en cuando".

¿Hace que sus clientes miren los listados online antes de visitarlos normalmente? Bueno, en estos días la mayoría de mis clientes ya han mirado en línea antes de que incluso me llaman, así que sí, los puse en un programa de notificación instantánea del comprador por lo que tienen buenas pistas sólidas en los hogares en lugar de información ligeramente anticuado que pueden encontrar en línea. Zillow, Trulia y similares son buenos sitios, pero todavía tienen un tiempo de retraso y a veces su información no es tan actualizada como un agente inmobiliario puede proporcionar.

CONSEJO DEL EXPERTO: Durante el proceso de visita, no tenga prisa y no deje que su agente inmobiliario intente convencerle de que compre una casa que no quiere porque quiere hacer una venta. De hecho, si un agente inmobiliario se comporta así, hable con él al respecto. Al menos dale la oportunidad de cambiar su actitud. Si no lo hace, busque otro agente inmobiliario. Tú eres el que gasta mucho dinero, no ellos, y tienes que estar lo más seguro posible de que ésta es la casa en la que puedes ser feliz durante mucho tiempo. Después, deja que la casa te "hable". Sé que suena muy extraño, pero la mayoría de mis clientes suelen saber a los pocos instantes si la casa les gusta o no. Luego, en el aspecto práctico, asegúrate de que tiene la mayoría de las cosas de tu lista de éxitos sin las que no puedes vivir.

5. Haz una oferta

Esta fue la parte que más me asustó. Había MUCHO en el aire - la incertidumbre me mataba... y sólo tuve que lidiar con ello durante un fin de semana antes de saber que seguíamos adelante. Asegúrate de saber qué significan todos los documentos que vas a firmar. Si no entiende algo, pregunte. Para eso está su agente inmobiliario. El nuestro fue tan bueno que se aseguró de explicar todo en profundidad antes de avanzar. Cuando vayas a hacer tu oferta, necesitarás tener tu carta de precalificación del prestamista y un cheque para el depósito. No se preocupe, sin embargo, el cheque no será depositado hasta que se abra la plica (no teman amigos - vamos a hablar de lo que significa abrir la plica en el siguiente paso).

CONSEJO DEL EXPERTO: Asegúrese de que es la casa que quiere. Una vez que se ha llegado a un acuerdo, se trata de un contrato de buena fe y no se puede cambiar de opinión, sino que hay que tener una razón válida para romper el contrato. Pero no olvides que tienes un periodo de inspección que suele ser de 17 días más o menos para retirar el contrato si encuentras una razón válida durante la inspección. Cambiar de opinión no es una razón válida. Tienes que recordar que el vendedor confía en ti para que cumplas con tu parte, ya que ha retirado su casa del mercado porque le has prometido comprarla.

Gran consejo, ¿cuáles son las cosas típicas que siempre pide en sus ofertas para los clientes? Depende del comprador y del mercado, pero normalmente pedimos los gastos de cierre, la garantía de la vivienda, la certificación de la fosa séptica (si la propiedad tiene fosa séptica), los gastos de depósito en garantía que se dividen entre el comprador y el vendedor, y si hay algún artículo de propiedad personal específico que quiere mi comprador, siempre pregunto por la nevera, la lavadora, la secadora en el contrato. NOTA IMPORTANTE: Hay requisitos específicos en cada estado. Por ejemplo, en California, casi siempre se requiere un informe sobre riesgos naturales y pido al vendedor que lo pague. Su agente inmobiliario debe saber lo que se requiere para su estado - otra buena razón para utilizar un agente inmobiliario.

6. El vendedor responde (aceptación o contraoferta)

Para mí, este es otro de los temidos juegos de espera. En tu oferta, indicarás un plazo para que el vendedor responda, así que al menos hay una luz al final del túnel.

Si el vendedor acepta tu oferta, ya estás en marcha. Woohoo....

Si el vendedor te "contraoferta" (te envía una contraoferta, que sólo significa que hay que negociar algo más sobre el precio o las condiciones), tendrás un plazo específico para responder. En este punto del proceso, es importante que conozcas tus límites. No te dejes arrastrar a una guerra de ofertas y llegues a un punto en el que hagas una oferta a un precio superior al que te sientes cómodo.

7. Contraoferta o aceptación

Esto puede ir de un lado a otro durante un tiempo. Recuerda que debes conocer tus límites y mantener los pies en la tierra.

8. Solicita un préstamo

En cuanto tengas una oferta aceptada, puedes seguir adelante y solicitar tu préstamo. Puedes volver al prestamista del que obtuviste la carta de precalificación para solicitar tu préstamo (escribí algunos consejos sobre cómo elegir un prestamista aquí). Una vez más, nuestro prestamista fue tan grande para explicar todo a nosotros en detalle porque éramos compradores de vivienda por primera vez.

9. Abrir la plica

Tiempo de la historia. Por si no lo sabes, trabajo en el sector inmobiliario comercial en mi "trabajo diario" y alguien con quien trabajo compartió conmigo una historia divertida sobre su forma de entender la "apertura de la plica" que no puedo dejar de compartir con vosotros. Era un chico joven y estaba trabajando en su primera venta inmobiliaria como agente. Encontraron un comprador para la propiedad y su jefe le dijo que abriera la plica. No tenía ni idea de lo que eso significaba, así que se dirigió a la oficina de custodia y preguntó por el agente de custodia y le dijo que tenía que abrir la custodia. Mientras tanto, en su mente, estaba pensando literalmente que iba a la oficina para IR A ABRIR UNA PUERTA. Pensó que era una cosa ceremonial que tenía que hacer. ¡Ja, ja! Pero, en serio... No tenía ni idea de lo que significaba abrir la plica durante mucho tiempo.

Para simplificar:

Abrir la plica significa iniciar el proceso de cierre de la propiedad.

Puedes empezar a pedir cualquier inspección que quieras que se haga. Entregas el dinero del depósito a tu empresa de custodia (en este momento, el cheque que les diste cuando escribiste tu oferta original está cobrado).

10. Programe las inspecciones

La inspección más obvia que los compradores casi siempre reciben es el informe de inspección de la vivienda. La empresa irá a inspeccionar la casa y le dará un informe detallado de cualquier cosa que deba tener en cuenta.

Como sabes, estábamos comprando una casa de segunda mano. Y, por Dios, me aterroricé cuando recibí el informe de la inspección de la casa. Por suerte, tenía al sensato Logan para calmarme. Logan lleva años trabajando en casas en mal estado y sabía exactamente cómo interpretar el informe de la inspección (por suerte para mí, parte de su experiencia es la estimación de costes, así que pudo decirme cuánto cree que costaría arreglar cada elemento). Una vez que me convenció de que no era necesario, fui capaz de pensar de forma lógica sobre el informe de inspección de la casa.

Además del informe de la inspección de la casa, también nos hicieron una inspección de la fosa séptica.

Las inspecciones son opcionales (pero puede ser un requisito para su prestamista) y los costos de cualquier inspección son cubiertos por el comprador.

11. Presente adenda de reparación

Si hay cosas que ha aprendido en su informe de inspección de la vivienda que le gustaría que el vendedor arreglara antes de comprar la casa, le presentará un anexo de reparación. Su agente inmobiliario le ayudará con esto y probablemente tendrá algunos buenos consejos sobre lo que debe pedir. Cuando compramos nuestra casa, el mercado era muy competitivo. Nos preocupaba un poco pedir demasiado y arriesgarnos a que el vendedor dijera que no o se pusiera a la defensiva. Una vez más, este es un momento en el que tuve mucha suerte con Logan. Él revisó el informe de inspección de la casa y se dio cuenta de lo que se sentía cómodo haciendo nosotros mismos y lo que quería que se encargaran.

Al final, no terminamos pidiendo mucho en la adenda de reparación. Nos enteramos a través de nuestra inspección séptica que tendríamos que desmantelar nuestro séptico y conectarse a nuestro sistema de alcantarillado de la ciudad en el próximo par de años debido a la condición de deterioro del tanque séptico. Investigamos un poco y descubrimos cuánto costaría y pedimos al vendedor que redujera el precio de la casa en aproximadamente la mitad de lo que nos iba a costar. Junto con un par de otras cosas pequeñas, más o menos ignoramos muchas de las cosas encontradas en nuestro informe de inspección de la casa sabiendo que podíamos arreglarlas nosotros mismos.

Ahora, no estoy necesariamente recomendando que usted haga lo mismo. Todo el mundo va a tener diferentes pensamientos sobre esto. Haz lo que sea que te haga sentir cómodo.

12. Asegúrese de que todas las reparaciones se han hecho en la fecha de finalización y esperar la evaluación del banco

En su anexo de reparaciones, usted indicará una fecha en la que le gustaría que todas las reparaciones estuvieran terminadas, la nuestra fue un par de semanas antes de nuestra fecha de cierre programada.

Durante este tiempo, su prestamista también pedirá la tasación.

13. Firme todos los documentos del préstamo

Cuando llegó el momento, nuestro prestamista nos llamó de nuevo a su oficina para firmar los documentos finales del préstamo. A veces, durante el proceso de cierre cambian algunas cosas a las que hay que renunciar. Asegúrese de hacer siempre preguntas si no entiende lo que está firmando.

¡Esta firma es sólo un buen calentamiento para su mano para todas las firmas que se requerirán a continuación!

14. 14. Programe el cierre/firma en la oficina de depósito de garantía

El día de su cierre (a veces el día anterior), usted irá a su oficina de Escrow y firmará TODOS los documentos restantes. Asegúrese de tomar una taza de café primero y de estirar la mano. Nuestra pila de papeles tenía un grosor de unos 3 centímetros.

Tanto nuestro prestamista como nuestro agente inmobiliario vinieron a la firma también. El vendedor ya había firmado todos los documentos ese mismo día.

15. El préstamo está financiado

Después de que todo el papeleo esté hecho y archivado, su prestamista financiará el préstamo. Una vez que recibas la confirmación de que tu préstamo ha sido financiado, ¡¡¡tienes las llaves!!!

16. ¡La casa es tuya!

Lo has conseguido. ¡Enhorabuena!

Logan y yo nos tomamos una pizza y unas burbujas en el suelo de nuestra nueva casa la primera noche que la tuvimos. Fue muy agradable celebrarlo juntos y darnos una palmadita en la espalda por haberlo conseguido antes de que empezara la locura de la mudanza o la renovación.

A la celebración le siguió rápidamente un viaje (o diez) a Home Depot con varios carros.

¡Asegúrese de "Pin" o guardar esta foto, que resume todo el proceso para usted!